Суб`єкти процесу фінансування нерухомості

Зміст

1. Суб'єкти процесу фінансування нерухомості

2. Витратний підхід до оцінки нерухомості

Список використаної літератури

1. Суб'єкти процесу фінансування нерухомості

Усіх учасників на ринку нерухомості можна об'єднати в три групи:

1) продавці. Продавцями можуть бути громадяни, підприємства, іноземні особи, які є власниками нерухомих об'єктів;

2) покупці-інвестори, вони вкладають позикові, власні кошти у формі капіталу і забезпечують цільове розподіл капіталу;

3) професійні учасники - це інфраструктурні підприємства, за допомогою яких забезпечується функціонування ринку відповідно до встановлених норм.

Традиційно до суб'єктів (учасникам) процесу фінансування нерухомості належать: місцеві і федеральні органи влади і управління, кредитно-фінансові установи, інвестори та ін

Економіко-правові відносини, які створюються між учасниками процесу фінансування нерухомості, забезпечує або держава, або громадські організації.

1) Державні органи поряд з громадськими організаціями (асоціації оцінювачів, ріелторів (зараз створюються саморегулівні організації)) забезпечують економіко-правові відносини між учасниками процесу фінансування нерухомості, при цьому роль держави дуже велика, оскільки держава є власником багатьох об'єктів нерухомого майна, яке:

- Контролює і встановлює дотримання правил і певних норм, які тісно пов'язані з функціонуванням ринку нерухомості;

- Регулює містобудівний розвиток та реєстрацію прав власності на певні об'єкти нерухомості;

- Встановлює пільги або накладає обмеження на інвестиції в нерухомість;

- Встановлює районування, обов'язковість отримання дозволу на будівництво, обов'язковість розвитку транспортної інфраструктури для інвестора і як наслідок - це вплив на управління проектом фінансування нерухомості.

2) Кредитно-фінансові установи. Їх роль полягає в наданні капіталу інвесторам не мають достатньо коштів.

Як правило, в загальному обсязі інвестицій в нерухомість власні кошти інвесторів становлять невеликий%, інше - позикові кошти. При наданні кредиту обов'язково перевіряється кредитоспроможність позичальника. Кредитоспроможність визначатися на основі незалежної оцінки об'єкта нерухомості. Встановлюються відповідність вартості нерухомості запитуваної суми кредиту (у світовій практиці не більше 60%).

3) Інвесторами можуть виступати фізичні та юридичні особи, які набувають нерухомість і підтримують її в придатному стані.

Інвестори вирішують, який проект, коли і скільки інвестувати. Існує два типи інвесторів:

1) активні інвестори займаються будівництвом або фінансують її, розвивають об'єкт або управляють їм;

2) пасивні інвестори тільки фінансують проект і приймають подальшу участь у ньому.

За статусом всіх інвесторів ділять на 3 групи: індивідуальні та інституціональні (колективні):

1) держава в особі органів управління, муніципальні органи. Уповноважені державою органи інвестують в основному об'єкти галузей матеріального, виробничого, соціально-побутового, культурного призначення та інших сфер;

2) корпорації і спеціалізовані інститути:

а) спеціалізовані фонди;

б) інвестиційні інститути (інвестиційні фонди, інвестиційні кампанії).

3) професійні: ріелтерські фірми, банки і фінансові кампанії, фондові посередники, спеціалізовані фонди і компанії.

Учасники ринку нерухомості - це професійні посередники, які реалізують об'єкти нерухомості: брокери, юридичні фірми, маклери, ріелтори, дилери, страхові компанії, уповноважені особи.

Рієлтор - особа, що займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи при цьому різні види операцій з нерухомим майном і правами на нього. Ріелтори продають лише свої послуги.

В даний час на ринку нерухомості розвивався особливий вид професійної діяльності з управління інвестиційним проектом у сфері нерухомості, одним із завдань якої є зниження ризиків, пов'язаних з розвитком нерухомості, і званий девелопмент, а організатор цієї діяльності називається девелопер. Діяльність яких можна розділити на 3 етапи:

1. на початковому етапі аналізується можливість реалізації проекту, а саме враховуються стан і тенденції зміни законодавства, споживчі переваги, фінансово-економічні умови, перспективи розвитку регіону;

2. на другому етапі розробляється план з реалізації проекту, а саме визначатися площа необхідного для реалізації проекту земельної ділянки, вибирається місце розташування з відповідним оточенням, комунікаціями, виконується оцінка ефективності проекту, потім визначатися джерела фінансових ресурсів, і виходить дозвіл на будівництво;

3. на третьому етапі відбувається реалізація інвестиційного проекту, а саме залучення фінансових ресурсів, проектно-будівельних організацій, контроль ходу будівництва, оренда, продаж об'єкта цілком або частинами.

Девелопер намагається організувати створення об'єкта нерухомості так, щоб окупити всі ресурси, які були інвестовані в цей об'єкт нерухомості. У кінцевому рахунку, його головною метою є отримання прибутку від реалізації об'єкта.

2. Витратний підхід до оцінки нерухомості

Витратний підхід до оцінки нерухомості - це сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника.

Витратний підхід до оцінки нерухомості базується на порівнянні вартості будівництва аналогічного об'єкта з вартістю існуючого об'єкта. Передбачається, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта нерухомості в його існуючому.

Таке припущення психологічно виправдане, тому що типовий покупець навряд чи побажає платити за об'єкт нерухомості більше того, що може коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки та створення на ньому поліпшень (будівель і споруд) аналогічної корисності (принцип заміщення).

Згідно витратного підходу загальна вартість об'єкта нерухомості визначається як суми вартості ділянки землі та відновної вартості (вартості заміщення або відтворення) об'єкта нерухомості за мінусом накопиченого зносу. Базова модель підходу:

V = LV + (IV - D),

де V - вартість об'єкта нерухомості;

LV - вартість земельної ділянки;

IV - вартість будівель і споруд;

D - знос.

Інформація, необхідна для застосування витратного підходу: рівень заробітної плати; величина накладних витрат; витрати на устаткування; норми прибутку будівельників у даному регіоні; ринкові ціни на будівельні матеріали.

У залежності від способу відтворення будівель і споруд розрізняють:

- Вартість відтворення (частіше іменується відновлювальної вартістю) - це грошовий вираз витрат в поточних цінах на будівництво точного об'єкта - аналога з використанням точно таких же матеріалів, стандартів, дизайну і з тим же якістю робіт, які втілюють всі недоліки, невідповідності, що й у об'єкта оцінки;

- Вартість заміщення - це грошовий вираз витрат на будівництво будинку, що має еквівалентну корисність (функціональну придатність) з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів і відповідно до сучасними ринковими стандартами, з використанням сучасних матеріалів, дизайну і плануванням.

З теоретичної точки зору в більшості випадків більш обгрунтовано визначення вартості заміщення, оскільки малоймовірно, що потенційному покупцеві потрібна саме точна копія оцінюваного будинку з усіма його функціональними вадами або надлишками. Але при цьому є ризик визначення вартості будівництва будівлі відмінного від оцінюваного, що часто суперечить цілям оцінки.

Виходячи з них на практиці найчастіше віддають перевагу обліку витрат на відтворення копії оцінюваних поліпшень. Однак границя між відновною вартістю і вартістю заміщення завжди умовна, і в кожному конкретному випадку треба вирішувати питання про вибір того чи іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу.

Застосування витратного підходу до оцінки нерухомості складається з наступних етапів:

оцінка ринкової вартості земельної ділянки;

оцінка відновної вартості (вартості заміщення) оцінюваного будинку, у тому числі оцінка величини підприємницького прибутку;

розрахунок виявлених видів зносу;

розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновної вартості на знос з наступним збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.

Основні етапи витратного підходу при оцінці нерухомості і відповідні їм методи представлені на рис.1.

Рисунок 1 - Алгоритм витратного підходу до оцінки нерухомості

До найбільш складним і проблемним питанням методології витратного підходу відносяться:

- Оцінка земельної ділянки, яка є не тільки частиною цього підходу, а й самостійним етапом оцінки нерухомості;

- Пошук адекватних підходів до оцінки вартості нового будівництва;

- Сучасні підходи до визначення функціонального і зовнішнього зносу об'єктів; визначення суті та методик розрахунку прибутку підприємця.

Визначення вартості ділянки землі, що входить до складу оцінюваної витратним методом нерухомості, засноване на припущенні його найкращого і найбільш ефективного використання як вільного від забудови.

Для оцінки ринкової вартості землі застосовують такі методи:

метод порівняння продажів;

метод розподілу;

метод виділення;

метод розбивки на дільниці;

техніка залишку для землі;

капіталізації чистого земельної ренти.

Метод порівняння продажів за наявності необхідної інформації є найбільш переважним і загального призначення.

Основними елементами порівняння для землі є:

права власності;

умови фінансування;

умови продажу;

умови ринку;

місце розташування;

фізичні характеристики;

доступні комунальні послуги;

умови зонування;

найкраще і найбільш ефективне використання.

При оцінці землі можна використовувати кілька одиниць порівняння, коректуючи ціну кожної з них і отримуючи в кінці декілька значень вартості, визначають діапазон вартості.

Метод розподілу заснований на положенні про те, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі і вартістю будівель. Таке співвідношення найбільш вірогідно для нових поліпшень, які відображають найкраще і найбільш ефективне використання землі.

Метод виділення є різновидом методу розподілу. Вартість землі виділяється з вартості нерухомості вирахуванням вартості поліпшень з урахуванням їх зносу. Цей метод використовується для оцінки заміських ділянок, для яких вклад поліпшень в загальну вартість малий і досить легко визначається. Метод застосовується при відсутності інформації про продажі вільних ділянок в ближніх околицях.

Метод розбивки на ділянки застосовується у випадках, коли розбивка ділянки на декілька менших за розміром представляє найкраще і найбільш ефективне використання землі. При цьому зовнішні і внутрішні поліпшення ділянок, створювані при розбитті, забезпечують умови для найкращого і найбільш ефективного використання землі.

Витрати на поліпшення включають:

витрати на розбивку, розчищення і планування ділянок;

витрати по пристрою доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу;

податки, страховка, заробітна плата ІТП;

витрати на маркетинг;

прибуток і накладні витрати підрядника;

прибуток підприємця.

Техніка залишку для землі застосовується при відсутності даних про продажі вільних ділянок землі.

Метод капіталізації чистого земельної ренти заснований на принципі додаткової продуктивності, згідно з яким після розподілу між усіма факторами виробництва регулярних доходів від бізнесу, що реалізується на об'єкті нерухомості, частина цих доходів може бути віднесена до земельної ділянки. Якщо оцінюється земельну ділянку, здану в оренду, то його вартість можна визначати за формулою, і при цьому в якості чистого операційного доходу використовують орендну плату. Переваги та недоліки витратного методу оцінки нерухомості наведені в табл.1.

Таблиця 1-Переваги і недоліки витратного методу оцінки

В даний час в Росії витратний підхід є в оцінці визначальним, тому що для застосування інших методів потрібно велика ринкова інформація, яка з-за нерозвиненого ринку відсутня. Однак завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості і найчастіше бувають або більше, або менше її. Наприклад, ринкова вартість шикарною готелі, розташованої у невдалому місці, буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом. Або якщо підприємство виробляє нікому не потрібну продукцію, і його виробничі площі не піддаються реконструкції під нове виробництво, то ринкова вартість такої нерухомості прагне до нуля. Застосування ж витратного методу приведе в цьому випадку до неправильної орієнтації потенційних покупців.

Список використаної літератури

1. Гриненко, С.В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107с.

2. Єлісєєва, М.Л. Економіка нерухомості: конспект лекцій / М.Л. Єлісєєва. - Красноярськ: Краснояр. держ. торг.-екон. ін-т, 2005. - 56 с.

3. Татарова, А.В. Оцінка нерухомості і керування власністю: Навчальний посібник / О.В. Татарова. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. - 70 с.

4. Економіка нерухомості: Навчальний посібник / Упоряд.: Д.В. Виноградов. - Володимир: Владім. держ. ун-т, 2007. - 136 с.

5. Економіка нерухомості: Навчальний посібник / Упоряд.: Я.В. Паттурі. - Великий Новгород: новго ім. Ярослава Мудрого, 2002. - 66 с.